Calculadoras en línea gratis
Comparar costes totales alquiler vs compra
Esta calculadora compara comprar y alquilar durante el plazo que elijas y muestra el patrimonio que deja cada opción al final: valor del inmueble menos las cuotas, un 1 % anual de mantenimiento y un 7 % de gastos de compra, frente a la entrada invertida al 6 % menos todos los alquileres. Con los valores por defecto (400.000 €, 20 % de entrada, 3,5 %, 20 años, alquiler de 1.500 €) la cuota es de 1.856 € y comprar sale más ventajoso.
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Que convenga más comprar o alquilar depende del precio, el alquiler, el tipo de interés, la entrada y el plazo. La calculadora compara los dos caminos durante el plazo que elijas y muestra con qué patrimonio terminas en cada caso. Con los valores por defecto (vivienda de 400.000 €, 20 % de entrada, 3,5 % de interés, 20 años, alquiler de 1.500 €) gana la compra: 40.970 € de patrimonio comprando frente a −180.782 € alquilando.
Tres supuestos son fijos y no se pueden cambiar: 7 % de gastos de compra, un mantenimiento del 1 % del precio al año y una rentabilidad del 6 % anual sobre la entrada que el inquilino mantiene invertida. Impuestos, seguros y gastos de comunidad no se incluyen.
Ambas cifras descuentan los gastos de vivienda que pagas con tus ingresos, por eso pueden ser negativas; lo relevante es la diferencia entre ellas. La calculadora no muestra un año de equilibrio ni una tabla año por año.
Con una vivienda de 400.000 € y un 20 % de entrada aportas 80.000 € y financias 320.000 €. Al 3,5 % durante 20 años la cuota es de 1.856 € al mes, 445.409 € en total, de los que 125.409 € son intereses. A eso se suman 80.000 € de mantenimiento y 28.000 € de gastos de compra. Con una revalorización del 2 % anual, la vivienda vale 594.379 € a los 20 años; el patrimonio comprando es de 40.970 €.
Si alquilas, inviertes los 80.000 € al 6 % y tienes 256.571 € a los 20 años. El alquiler de 1.500 €, con subidas del 2 % anual, suma 437.353 €. El patrimonio alquilando queda en −180.782 € y la compra gana por 221.752 €.
Lo que más pesa es la relación entre precio y alquiler. Con el resto de valores por defecto, alquilar solo gana con un alquiler inferior a unos 740 €: con 700 €, el patrimonio alquilando es de 52.473 € frente a 40.970 € comprando. La revalorización también cuenta: al 0 %, la vivienda sigue valiendo 400.000 € al final, el patrimonio comprando baja a −153.409 € y la compra solo gana por 27.373 €. Un tipo de interés más alto empuja hacia el alquiler: al 5 %, la cuota sube a 2.112 €.
El modelo es sencillo a propósito. No incluye impuestos (como el ITP o el IBI), seguros, gastos de comunidad, costes de venta ni deducciones fiscales. Los gastos de compra y el mantenimiento son fijos; si en tu caso son mayores, la compra sale en realidad peor de lo que se muestra. El inquilino solo invierte la entrada: la diferencia mensual entre lo que paga un propietario y el alquiler no rinde nada, lo que favorece la compra. Y como el plazo es también el de la hipoteca, los plazos cortos dan cuotas altas (3.164 € al mes a 10 años), así que para una estancia corta con venta posterior el resultado es solo orientativo.
Cuando el alquiler es alto en relación con el precio de compra, el tipo de interés es moderado y piensas quedarte muchos años. Con los valores por defecto gana la compra, pero si la misma vivienda se alquila por menos de unos 740 € al mes, gana el alquiler.
No necesariamente. El inquilino conserva su entrada invertida y no paga intereses, mantenimiento ni gastos de compra. Si además invierte cada mes la diferencia con lo que pagaría un propietario, puede acumular un patrimonio comparable; esa inversión mensual no forma parte de esta calculadora.
La inflación suele favorecer al propietario a largo plazo, porque la cuota hipotecaria fija pierde peso en términos reales mientras el valor del inmueble tiende a subir. En la calculadora la recoges a través de la subida del alquiler y de la revalorización; conviene usar para ambas tasas del mismo tipo (nominales o reales).