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Comparer coûts totaux louer vs acheter sur la durée
Cet outil compare l'achat et la location sur la durée choisie et affiche le patrimoine de chaque option au terme : valeur du bien moins les mensualités, 1 % d'entretien par an et 7 % de frais d'acquisition, contre l'apport placé à 6 % moins tous les loyers. Avec les valeurs par défaut (400 000 €, 20 % d'apport, 3,5 %, 20 ans, loyer de 1 500 €), la mensualité est de 1 856 € et l'achat l'emporte.
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Trois éléments décident : la durée pendant laquelle vous restez, le rapport entre le loyer et le prix, et le rendement de votre apport placé ailleurs. Avec les valeurs par défaut — 400 000 €, 20 % d'apport, 3,5 % sur 20 ans — la mensualité atteint 1 856 € contre 1 500 € de loyer, plus 333 € d'entretien par mois. Les 7 % de frais d'acquisition, soit 28 000 €, équivalent à près de 19 mois de loyer.
Aucune des deux options n'est rentable par nature : le propriétaire économise le loyer mais paie les intérêts, les charges de copropriété, la taxe foncière et l'entretien, tandis que le locataire garde son capital disponible pour d'autres placements. La comparaison ne devient claire qu'en calculant la fortune finale des deux scénarios sur la même durée.
Le calculateur affiche deux patrimoines finaux. Côté achat, 40 970 € : la valeur du bien au terme, 594 379 € après 20 ans à +2 % par an, moins toutes les mensualités (445 409 €), l'entretien de 1 % par an (80 000 €) et les 7 % de frais (28 000 €). Côté location, −180 782 € : l'apport placé à 6 % (256 571 €) dont on retire 437 353 € de loyers cumulés. L'achat l'emporte donc de 221 752 €.
L'horizon tranche. Aux frais d'acquisition s'ajoutent à la revente les frais d'agence et parfois l'imposition de la plus-value : sur quelques années, ces deux passages de caisse pèsent plus lourd que l'économie de loyer. La location garde l'avantage si votre situation est mobile ou votre apport faible. Sur la durée, l'écart se referme : la mensualité reste fixe à 1 856 € alors que le loyer, majoré de 2 % par an, la dépasse dès la douzième année.
À cet âge, la durée du crédit pèse lourd, car les mensualités courent encore après le départ à la retraite. Ramenez la durée de 20 à 10 ans dans le calculateur et la mensualité passe de 1 856 à 3 164 € pour le même bien. Acheter se défend si le prix est réglé en grande partie comptant ; louer laisse le capital disponible.
Les biens difficiles à revendre sont les plus risqués : logements dans des zones où la population diminue, appartements en rez-de-chaussée mal exposés ou bruyants, copropriétés avec de gros travaux votés ou de lourds impayés, et biens avec un très mauvais diagnostic énergétique.
Cela dépend moins du moment que de votre situation et des hypothèses retenues. La plus-value supposée pèse lourd : à +2 % par an, le calculateur affiche 40 970 € de patrimoine côté achat après 20 ans ; en ramenant cette hausse à 0 %, il tombe à −153 409 €. L'achat garde alors une avance de 27 373 € seulement, et la colonne location ne place que l'apport. Regardez donc aussi vos revenus et la durée envisagée.
L'immobilier n'est pas à écarter, mais ses inconvénients sont réels : capital immobilisé et peu liquide, concentration du patrimoine sur un seul bien, frais d'acquisition élevés, entretien, fiscalité et risque de vacance ou de loyers impayés. Un placement diversifié peut offrir un rendement comparable avec moins de charges de gestion.
Les erreurs les plus fréquentes sont de sous-estimer les frais annexes (notaire, agence, travaux, déménagement), d'ignorer les procès-verbaux d'assemblée générale et le fonds de travaux, de négliger le diagnostic énergétique et de s'endetter au maximum de sa capacité sans réserve de sécurité.
Acheter ou louer : la réponse dépend du prix, du loyer, du taux, de l'apport et de la durée. Le calculateur compare les deux options sur la durée choisie et affiche le patrimoine de chacune à la fin. Avec les valeurs par défaut (bien à 400 000 €, 20 % d'apport, 3,5 % sur 20 ans, loyer de 1 500 €), l'achat l'emporte : 40 970 € de patrimoine côté achat contre −180 782 € côté location.
Trois hypothèses sont fixes et ne se modifient pas : 7 % de frais d'acquisition, un entretien de 1 % du prix par an et un rendement de 6 % par an sur l'apport que le locataire garde placé. Charges de copropriété, taxe foncière et assurance ne sont pas comptées.
Les deux montants déduisent les dépenses de logement payées sur vos revenus ; ils peuvent donc être négatifs, c'est l'écart qui compte. Le calculateur n'affiche ni année de rentabilité (break-even) ni tableau année par année.
Pour un bien à 400 000 € avec 20 % d'apport, vous apportez 80 000 € et empruntez 320 000 €. À 3,5 % sur 20 ans, la mensualité est de 1 856 €, soit 445 409 € au total dont 125 409 € d'intérêts. S'y ajoutent 80 000 € d'entretien et 28 000 € de frais d'acquisition. Avec une plus-value de 2 % par an, le bien vaut 594 379 € au bout de 20 ans : le patrimoine achat est de 40 970 €.
En location, les 80 000 € placés à 6 % deviennent 256 571 €. Le loyer de 1 500 €, augmenté de 2 % par an, totalise 437 353 € sur 20 ans. Le patrimoine location est donc de −180 782 € et l'achat l'emporte de 221 752 €.
Le rapport entre prix et loyer pèse le plus. Toutes choses égales par ailleurs, la location ne l'emporte qu'avec un loyer inférieur à environ 740 € : à 700 €, le patrimoine location atteint 52 473 € contre 40 970 € côté achat. La plus-value compte aussi : à 0 %, le bien vaut toujours 400 000 € au terme, le patrimoine achat tombe à −153 409 € et l'achat ne garde que 27 373 € d'avance. Un taux plus élevé pousse vers la location : à 5 %, la mensualité passe à 2 112 €.
Le modèle reste simple. Fiscalité, assurance emprunteur, charges, taxe foncière, frais de revente et renégociation ne sont pas pris en compte. Les frais d'acquisition et l'entretien sont fixes ; s'ils sont plus élevés dans votre cas, l'achat paraît plus favorable qu'il ne l'est. Le locataire ne place que son apport : l'écart mensuel entre le coût du propriétaire et le loyer ne rapporte rien, ce qui avantage l'achat. Enfin, la durée étant aussi celle du crédit, une durée courte donne une mensualité élevée (3 164 € sur 10 ans) : pour une revente après quelques années, le résultat n'est qu'un ordre de grandeur.
Non. Avec les valeurs par défaut l'achat l'emporte, mais pour le même bien un loyer inférieur à environ 740 € fait gagner la location. Tout dépend du prix rapporté au loyer, du taux et de la plus-value.
C'est ce que votre apport aurait rapporté s'il était resté placé. Le calculateur le compte avec un rendement fixe de 6 % par an : 80 000 € deviennent 256 571 € en 20 ans.
Le calculateur ne calcule pas cette année : il compare le patrimoine au terme de la durée saisie, qui est aussi la durée du crédit. Avec les valeurs par défaut, l'achat l'emporte déjà sur 5 ans (44 351 € contre 13 385 €), mais la mensualité atteint alors 5 821 € et les frais de revente ne sont pas comptés.