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Gesamtkosten Mieten vs. Kaufen über die Zeit vergleichen
Dieser Rechner hilft dir, die Gesamtkosten von Mieten und Kaufen über einen beliebigen Zeitraum zu vergleichen. Er berücksichtigt Faktoren wie Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsen, Mietkosten und Wertsteigerung der Immobilie. So siehst du auf einen Blick, welche Option für dich finanziell sinnvoller ist.
Der Kauf lohnt sich, wenn du lange am selben Ort bleibst, genug Eigenkapital für Kaufnebenkosten und einen Teil des Preises hast und die monatliche Belastung aus Zins, Tilgung und Instandhaltung nicht deutlich über der Vergleichsmiete liegt. Entscheidend ist außerdem, welche Rendite dein Kapital bei Miete plus Geldanlage erzielen würde.
Als Orientierung gilt, dass die Rate für Zins und Tilgung etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte; daraus ergibt sich zusammen mit Eigenkapital, Zinssatz und Tilgungssatz der mögliche Kaufpreis. Rechne dabei die Kaufnebenkosten sowie Rücklagen für Instandhaltung mit ein, denn diese sind aus Eigenkapital bzw. laufendem Einkommen zu tragen.
Miete bleibt sinnvoll, wenn du flexibel bleiben willst, wenig Eigenkapital hast oder die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Mieter tragen außerdem kein Instandhaltungs- und Wertverlustrisiko und können das nicht gebundene Kapital anderweitig anlegen.
Pauschal ist keine der beiden Varianten schlauer – es hängt vom Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete, vom Zinsniveau, von der geplanten Wohndauer und von der Rendite alternativer Anlagen ab. Ein Vergleich über den gesamten Zeitraum, in dem beide Wege inklusive Vermögensaufbau gegenübergestellt werden, gibt die verlässlichere Antwort.
Vermieten rentiert sich in vielen Lagen kaum, weil hohe Kaufpreise auf vergleichsweise niedrige Mieten treffen und Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Verwaltung sowie Steuern die Nettorendite drücken. Hinzu kommen Kosten für energetische Sanierungen und das Risiko von Mietausfällen.
Sinnvoll ist der Kauf aktuell dann, wenn die Finanzierung auch bei höheren Zinsen tragfähig ist, du eine lange Haltedauer planst und der Preis zur örtlichen Miete passt. Wer auf kurzfristige Wertsteigerungen setzt oder knapp kalkuliert, geht ein deutlich höheres Risiko ein.
Abbezahltes Eigentum senkt im Alter die laufenden Wohnkosten auf Nebenkosten und Instandhaltung und schützt vor Mietsteigerungen. Miete bietet dagegen mehr Flexibilität, etwa beim Umzug in eine kleinere oder barrierefreie Wohnung, setzt aber ausreichendes Einkommen oder Vermögen für die Miete voraus.
Der häufigste Fehler ist eine zu knappe Kalkulation: Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf, Instandhaltungsrücklage und das Zinsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung werden unterschätzt. Ebenfalls kritisch sind zu geringes Eigenkapital und eine zu niedrige Tilgung.
Eine verlässliche Preisprognose für 2026 gibt es nicht, da die Entwicklung von Zinsen, Baukosten, Einkommen und Angebot abhängt und stark nach Region und Objektzustand auseinanderläuft. Für die Kauf-oder-Miet-Entscheidung ist deshalb die eigene Tragfähigkeit wichtiger als eine Marktprognose.
Ob man eine Wohnung mieten oder lieber kaufen soll, gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Pauschalantworten helfen hier wenig – denn ob sich ein Hauskauf wirklich lohnt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab: dem Kaufpreis, der Mietentwicklung, den Zinsen und dem eigenen Zeithorizont. Genau hier setzt unser Rechner an.
Mit dem Mieten oder Kaufen Rechner auf simple-calculator.online kannst du beide Szenarien direkt gegenüberstellen. Du gibst einfach den Kaufpreis, die Hypothekkonditionen, die aktuelle Miete sowie eine erwartete jährliche Mietsteigerung ein – und siehst auf einen Blick, in welchem Jahr sich der Kauf gegenüber der Miete zu lohnen beginnt. Das sogenannte Break-even-Jahr zeigt dir genau, wie lange du in der Immobilie bleiben müsstest, damit der Kauf finanziell vorteilhafter ist.
Ein seriöser Miete vs Kauf Vergleich geht weit über die monatliche Rate hinaus. Beim Kauf fallen neben den Hypothekarzinsen auch Nebenkosten wie Unterhaltskosten, Reparaturen und Steuern an – üblicherweise rechnet man mit rund 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr. Dazu kommt der sogenannte Opportunitätskostenfaktor: Das Eigenkapital, das du als Anzahlung einsetzt, hätte alternativ investiert werden können und würde dort ebenfalls eine Rendite erzielen.
Auf der Mietseite wird eine jährliche Mietsteigerung einberechnet – in vielen deutschen und schweizerischen Städten liegt diese bei 2–4 % pro Jahr. Wer heute 1 500 Franken Miete zahlt, zahlt bei 3 % Steigerung in 10 Jahren bereits rund 2 015 Franken. Gleichzeitig berücksichtigt der Rechner die Wertsteigerung der Immobilie, die dein Eigenkapital langfristig erhöht. All diese Faktoren werden über den gewählten Zeitraum – etwa 10, 15 oder 20 Jahre – zusammengerechnet und verglichen.
Das Ergebnis ist eine klare Gesamtkostenübersicht: Was hättest du in X Jahren beim Mieten insgesamt ausgegeben? Was hätte dich das Eigentum inklusive aller Nebenkosten gekostet, und welchen Vermögenswert hättest du aufgebaut? So bekommst du nicht nur eine Momentaufnahme, sondern eine fundierte Langzeitperspektive.
Um realistische Ergebnisse zu erhalten, solltest du bei den Eingaben ehrlich sein. Rechne mit einem Hypothekarzins von aktuell etwa 3–4 %, einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von 1–2 % und Unterhaltskosten von 1,5 % des Kaufpreises. Wenn du ein Objekt für 500 000 Franken kaufst, sind das rund 7 500 Franken pro Jahr allein für Wartung und Instandhaltung – ein Betrag, den viele unterschätzen.
Denk auch daran: Der Rechner zeigt finanzielle Kennzahlen, aber persönliche Aspekte wie Flexibilität, Lebensplanung und emotionale Bindung ans Eigentum spielen ebenfalls eine Rolle. Wer weiß, dass er die nächsten 15 Jahre am gleichen Ort bleiben wird, hat ganz andere Voraussetzungen als jemand mit unsicherer Jobsituation.
Nicht automatisch. Ob sich der Hauskauf lohnt, hängt stark von Kaufpreis, Zinsniveau, Mietentwicklung und dem eigenen Zeithorizont ab. In teuren Märkten kann der Break-even-Punkt erst nach 12–15 Jahren erreicht werden.
Der Break-even-Punkt ist das Jahr, ab dem die Gesamtkosten des Kaufens unter die kumulierten Mietkosten fallen. Bis dahin ist Mieten unter Umständen die günstigere Option – danach dreht sich das Verhältnis um.
Üblicherweise wird ein Eigenkapitalanteil von 20 % des Kaufpreises angenommen. Bei einem Objekt für 400 000 Franken wären das 80 000 Franken. Diesen Betrag gibt du im Rechner an – er fließt direkt in die Berechnung der Opportunitätskosten ein.