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Gesamtkosten Mieten vs. Kaufen über die Zeit vergleichen
Der Rechner vergleicht Kaufen und Mieten über die gewählte Laufzeit und zeigt das Vermögen beider Wege am Ende: Immobilienwert minus Raten, 1 % Instandhaltung pro Jahr und 7 % Kaufnebenkosten gegen das mit 6 % angelegte Eigenkapital minus alle Mieten. Mit den Vorgaben (400.000 €, 20 % Eigenkapital, 3,5 %, 20 Jahre, 1.500 € Miete) beträgt die Rate 1.856 €, und Kaufen ist vorteilhafter.
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Der Kauf lohnt sich, wenn du lange am selben Ort bleibst, genug Eigenkapital für Kaufnebenkosten und einen Teil des Preises hast und die monatliche Belastung aus Zins, Tilgung und Instandhaltung nicht deutlich über der Vergleichsmiete liegt. Entscheidend ist außerdem, welche Rendite dein Kapital bei Miete plus Geldanlage erzielen würde.
Als Orientierung gilt, dass die Rate für Zins und Tilgung etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte; daraus ergibt sich zusammen mit Eigenkapital, Zinssatz und Tilgungssatz der mögliche Kaufpreis. Rechne dabei die Kaufnebenkosten sowie Rücklagen für Instandhaltung mit ein, denn diese sind aus Eigenkapital bzw. laufendem Einkommen zu tragen.
Miete bleibt sinnvoll, wenn du flexibel bleiben willst, wenig Eigenkapital hast oder die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Mieter tragen außerdem kein Instandhaltungs- und Wertverlustrisiko und können das nicht gebundene Kapital anderweitig anlegen.
Pauschal ist keine der beiden Varianten schlauer – es hängt vom Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete, vom Zinsniveau, von der geplanten Wohndauer und von der Rendite alternativer Anlagen ab. Ein Vergleich über den gesamten Zeitraum, in dem beide Wege inklusive Vermögensaufbau gegenübergestellt werden, gibt die verlässlichere Antwort.
Sinnvoll ist der Kauf aktuell dann, wenn die Finanzierung auch bei höheren Zinsen tragfähig ist, du eine lange Haltedauer planst und der Preis zur örtlichen Miete passt. Wer auf kurzfristige Wertsteigerungen setzt oder knapp kalkuliert, geht ein deutlich höheres Risiko ein.
Abbezahltes Eigentum senkt im Alter die laufenden Wohnkosten auf Nebenkosten und Instandhaltung und schützt vor Mietsteigerungen. Miete bietet dagegen mehr Flexibilität, etwa beim Umzug in eine kleinere oder barrierefreie Wohnung, setzt aber ausreichendes Einkommen oder Vermögen für die Miete voraus.
Der häufigste Fehler ist eine zu knappe Kalkulation: Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf, Instandhaltungsrücklage und das Zinsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung werden unterschätzt. Ebenfalls kritisch sind zu geringes Eigenkapital und eine zu niedrige Tilgung.
Eine verlässliche Preisprognose für 2026 gibt es nicht, da die Entwicklung von Zinsen, Baukosten, Einkommen und Angebot abhängt und stark nach Region und Objektzustand auseinanderläuft. Für die Kauf-oder-Miet-Entscheidung ist deshalb die eigene Tragfähigkeit wichtiger als eine Marktprognose.
Ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt, hängt von Kaufpreis, Miete, Zins, Eigenkapital und Zeitraum ab. Der Rechner stellt beide Wege über die gewählte Laufzeit gegenüber und zeigt, mit welchem Vermögen du am Ende jeweils dastehst. Mit den Vorgaben (400.000 € Kaufpreis, 20 % Eigenkapital, 3,5 % Zins, 20 Jahre, 1.500 € Miete) liegt der Kauf vorn: 40.970 € Vermögen nach Kauf gegenüber −180.782 € nach Miete.
Fest eingebaut und nicht veränderbar sind 7 % Kaufnebenkosten, eine Instandhaltung von 1 % des Kaufpreises pro Jahr und eine Rendite von 6 % pro Jahr auf das Eigenkapital, das du als Mieter anlegen würdest.
Beide Werte ziehen die Wohnkosten ab, die du aus dem laufenden Einkommen bezahlst. Sie können deshalb negativ sein; aussagekräftig ist der Abstand zwischen ihnen. Ein Break-even-Jahr oder eine Aufstellung Jahr für Jahr zeigt der Rechner nicht.
Bei 400.000 € Kaufpreis und 20 % Eigenkapital bringst du 80.000 € ein und finanzierst 320.000 €. Bei 3,5 % Zins über 20 Jahre beträgt die Rate 1.856 € im Monat, zusammen 445.409 €, davon 125.409 € Zinsen. Dazu kommen 80.000 € Instandhaltung und 28.000 € Kaufnebenkosten. Bei 2 % Wertsteigerung ist die Immobilie nach 20 Jahren 594.379 € wert; das Vermögen nach Kauf beträgt 40.970 €.
Als Mieter legst du die 80.000 € zu 6 % an und hast nach 20 Jahren 256.571 €. Die Miete von 1.500 € steigt um 2 % pro Jahr; über 20 Jahre zahlst du 437.353 €. Das Vermögen nach Miete liegt damit bei −180.782 €, der Kauf ist um 221.752 € vorteilhafter.
Am stärksten wirkt das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Mit sonst gleichen Vorgaben wird Mieten erst bei einer Miete unter etwa 740 € vorteilhafter: Bei 700 € Miete stehen 52.473 € nach Miete gegen 40.970 € nach Kauf. Auch die Wertsteigerung zählt: Bei 0 % ist die Immobilie am Ende nur 400.000 € wert, das Vermögen nach Kauf sinkt auf −153.409 €, und der Kauf liegt nur noch 27.373 € vorn. Ein höherer Zins verschiebt das Ergebnis ebenfalls Richtung Miete: Bei 5 % steigt die Rate auf 2.112 €.
Der Rechner ist bewusst einfach. Steuern, Versicherungen, Hausgeld, Verkaufskosten und eine Anschlussfinanzierung sind nicht enthalten. Kaufnebenkosten und Instandhaltung sind fest; liegen sie bei dir höher, fällt der Kauf in Wirklichkeit schlechter aus als angezeigt. Als Mieter legst du im Modell nur das Eigenkapital an. Was du monatlich weniger ausgibst als ein Käufer, bleibt unverzinst – das begünstigt den Kauf. Weil die Laufzeit auch die Kreditlaufzeit ist, steigt die Rate bei kurzen Zeiträumen stark (bei 10 Jahren auf 3.164 €). Für eine kurze Wohndauer mit späterem Verkauf ist das Ergebnis daher nur ein grober Anhaltspunkt.
Auch persönliche Fragen gehören in die Entscheidung: Wie sicher ist dein Job, wie lange willst du am Ort bleiben, und wie viel Reserve bleibt nach dem Kauf?
Nicht automatisch. Mit den Vorgaben des Rechners gewinnt der Kauf; kostet dieselbe Immobilie zur Miete aber weniger als etwa 740 € im Monat, gewinnt das Mieten. Entscheidend sind Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Zinsniveau und Wertsteigerung.
Gemeint ist die Wohndauer, ab der sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet. Dieser Rechner berechnet ihn nicht: Er vergleicht das Vermögen beider Wege am Ende der gewählten Laufzeit, die zugleich die Kreditlaufzeit ist. Änderst du die Laufzeit, ändert sich deshalb auch die Rate.
Du gibst das Eigenkapital in Prozent des Kaufpreises ein; vorgegeben sind 20 %. Bei 400.000 € sind das 80.000 €. Dieser Betrag senkt den Kredit und wird auf der Mietseite mit 6 % pro Jahr angelegt.