Calcolatrici online gratuite
Confronta costi totali affitto vs acquisto nel tempo
Questo calcolatore confronta acquisto e affitto sulla durata scelta e mostra il patrimonio che resta alla fine: valore dell'immobile meno le rate, l'1% annuo di manutenzione e il 7% di spese d'acquisto, contro il capitale proprio investito al 6% meno tutti gli affitti. Con i valori predefiniti (400.000 €, 20% di capitale proprio, 3,5%, 20 anni, affitto di 1.500 €) la rata è di 1.856 € e conviene l'acquisto.
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Se convenga di più comprare o affittare dipende da prezzo, affitto, tasso, capitale proprio e orizzonte temporale. Il calcolatore confronta le due scelte sulla durata indicata e mostra con quale patrimonio ti ritrovi alla fine in ciascun caso. Con i valori predefiniti (immobile da 400.000 €, 20% di capitale proprio, tasso del 3,5%, 20 anni, affitto di 1.500 €) vince l'acquisto: 40.970 € di patrimonio comprando contro −180.782 € affittando.
Tre ipotesi sono fisse e non modificabili: 7% di spese d'acquisto, manutenzione pari all'1% del prezzo all'anno e un rendimento del 6% annuo sul capitale proprio che chi affitta tiene investito. Imposte, assicurazioni e spese condominiali non sono incluse.
Entrambi i valori sottraggono le spese per la casa pagate con il reddito, quindi possono essere negativi: conta la differenza tra i due. Il calcolatore non indica un anno di pareggio né una tabella anno per anno.
Con un immobile da 400.000 € e il 20% di capitale proprio metti 80.000 € e finanzi 320.000 €. Al 3,5% per 20 anni la rata è di 1.856 € al mese, 445.409 € in tutto, di cui 125.409 € di interessi. Si aggiungono 80.000 € di manutenzione e 28.000 € di spese d'acquisto. Con una rivalutazione del 2% annuo l'immobile vale 594.379 € dopo 20 anni: il patrimonio acquisto è di 40.970 €.
Se affitti, investi gli 80.000 € al 6% e dopo 20 anni hai 256.571 €. L'affitto di 1.500 €, che cresce del 2% l'anno, somma 437.353 €. Il patrimonio affitto è quindi di −180.782 € e l'acquisto vince di 221.752 €.
Pesa soprattutto il rapporto tra prezzo e affitto. Con gli altri valori predefiniti, l'affitto vince solo sotto circa 740 € al mese: con 700 € il patrimonio affitto è di 52.473 € contro 40.970 € comprando. Conta anche la rivalutazione: allo 0% l'immobile vale ancora 400.000 € alla fine, il patrimonio acquisto scende a −153.409 € e l'acquisto resta avanti di soli 27.373 €. Un tasso più alto sposta il risultato verso l'affitto: al 5% la rata sale a 2.112 €.
Comprare tende a convenire quando si resta a lungo nella stessa casa e il rapporto tra prezzo d'acquisto e affitto annuo (il cosiddetto price-to-rent ratio) è basso. Affittare è spesso la scelta più sensata per chi ha una situazione lavorativa o familiare ancora in evoluzione, per chi non dispone di capitale proprio sufficiente o per chi vive in mercati con prezzi molto alti rispetto agli affitti.
Il modello è volutamente semplice: non considera imposte, assicurazioni, spese condominiali, costi di vendita né agevolazioni fiscali. Chi affitta investe solo il capitale proprio; la differenza mensile tra i costi del proprietario e l'affitto non rende nulla, e questo favorisce l'acquisto. Poiché la durata è anche quella del mutuo, con durate brevi la rata sale molto (3.164 € al mese su 10 anni).
È il numero di anni dopo il quale comprare diventa più conveniente che affittare. Questo calcolatore non lo calcola: confronta il patrimonio delle due scelte alla fine della durata inserita, che è anche la durata del mutuo.
Un tasso più alto aumenta la rata e gli interessi totali e quindi riduce il patrimonio acquisto. Con i valori predefiniti, passando dal 3,5% al 5% la rata sale da 1.856 € a 2.112 € e il patrimonio acquisto scende da 40.970 € a −20.467 €.
Il calcolatore non le considera. Se puoi detrarre gli interessi passivi del mutuo sulla prima casa, il costo reale dell'acquisto è un po' più basso di quello mostrato.