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Comparar o custo total de alugar e de comprar
Esta calculadora compara comprar e alugar ao longo do prazo escolhido e mostra o patrimônio que cada caminho deixa no fim: valor do imóvel menos as prestações, 1 % de manutenção ao ano e 7 % de custos de compra, contra a entrada aplicada a 6 % menos todos os aluguéis. Com os valores padrão (400.000 €, 20 % de entrada, 3,5 %, 20 anos, aluguel de 1.500 €) a prestação é de 1.856 € e comprar é mais vantajoso.
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Depende de quanto tempo você vai ficar no imóvel e de quanto o dinheiro da entrada renderia investido. Custos de compra como ITBI e escritura só se diluem em vários anos. A calculadora compara o patrimônio dos dois caminhos no fim do prazo escolhido e mostra qual é mais vantajoso.
Além da prestação entram a entrada, o ITBI, a escritura e o registro, o IPTU, o condomínio, o seguro e a manutenção. Custos de aquisição costumam somar de 4 % a 6 % do valor do imóvel — em R$ 400.000 isso dá de R$ 16.000 a R$ 24.000 só para fechar o negócio.
O aluguel, o condomínio, o seguro fiança ou a caução e os reajustes anuais. Quem aluga não paga ITBI nem manutenção estrutural, e o dinheiro que não virou entrada continua rendendo. Esse rendimento é justamente o que a comparação precisa levar em conta.
Como regra prática, o ponto de virada costuma ficar entre cinco e dez anos, porque é o tempo necessário para diluir os custos de aquisição. Abaixo disso, alugar costuma sair mais barato. O número exato depende da taxa de juros, do reajuste do aluguel e do rendimento do dinheiro aplicado.
Se vale mais a pena comprar ou alugar depende do preço, do aluguel, dos juros, da entrada e do prazo. A calculadora compara os dois caminhos ao longo do prazo escolhido e mostra com que patrimônio você termina em cada um. Com os valores padrão (imóvel de 400.000 €, 20 % de entrada, juros de 3,5 %, 20 anos, aluguel de 1.500 €), comprar sai na frente: 40.970 € de patrimônio comprando contra −180.782 € alugando.
A calculadora mostra os valores em euros. Como a conta é proporcional, você também pode digitar valores em reais: o resultado sai na mesma unidade, só o símbolo continua sendo €.
Três premissas são fixas e não podem ser alteradas: 7 % de custos de compra, manutenção de 1 % do preço por ano e rendimento de 6 % ao ano sobre a entrada que quem aluga mantém aplicada. IPTU, condomínio, seguro e ITBI não entram separadamente.
Os dois valores descontam os gastos com moradia pagos com a sua renda, por isso podem ser negativos; o que importa é a diferença entre eles. A calculadora não mostra ano de equilíbrio nem comparativo ano a ano.
Num imóvel de 400.000 € com 20 % de entrada, você entra com 80.000 € e financia 320.000 €. A 3,5 % ao ano por 20 anos, a prestação é de 1.856 € por mês, 445.409 € no total, dos quais 125.409 € são juros. Somam-se 80.000 € de manutenção e 28.000 € de custos de compra. Com valorização de 2 % ao ano, o imóvel vale 594.379 € depois de 20 anos; o patrimônio comprando é de 40.970 €.
Alugando, você aplica os 80.000 € a 6 % e tem 256.571 € depois de 20 anos. O aluguel de 1.500 €, com reajuste de 2 % ao ano, soma 437.353 €. O patrimônio alugando fica em −180.782 €, e comprar vence por 221.752 €.
O que mais pesa é a relação entre preço e aluguel. Com os demais valores padrão, alugar só vence com aluguel abaixo de cerca de 740 €: com 700 €, o patrimônio alugando é de 52.473 € contra 40.970 € comprando. A valorização também conta: com 0 %, o imóvel continua valendo 400.000 € no fim, o patrimônio comprando cai para −153.409 € e a compra fica só 27.373 € à frente. Juros mais altos empurram o resultado para o aluguel: a 5 %, a prestação sobe para 2.112 €.
Com juros e reajustes no patamar brasileiro o resultado muda bastante; informe as taxas anuais que você realmente espera, todas no mesmo critério (nominais ou reais).
O modelo é propositalmente simples. Impostos, seguros, condomínio, custos de venda e refinanciamento não entram. Custos de compra e manutenção são fixos; se no seu caso forem maiores, a compra é na verdade pior do que o mostrado. Quem aluga só aplica a entrada: a diferença mensal entre o custo do proprietário e o aluguel não rende nada, o que favorece a compra. E como o prazo também é o do financiamento, prazos curtos geram prestações altas (3.164 € por mês em 10 anos).
É o tempo de permanência a partir do qual comprar passa a valer mais a pena do que alugar. Esta calculadora não o calcula: ela compara o patrimônio dos dois caminhos no fim do prazo informado, que também é o prazo do financiamento.
Do lado do aluguel, a entrada fica aplicada a 6 % ao ano, uma taxa fixa da calculadora: 80.000 € viram 256.571 € em 20 anos. Se o seu dinheiro renderia mais, alugar tende a ser melhor do que o mostrado.
O padrão é 2 % ao ano. A valorização varia muito por cidade e bairro e não é garantida; teste também um valor conservador e veja quanto o veredito depende dele.