賃貸か購入か計算機

賃貸と購入、どちらが本当にお得？

購入と賃貸のどちらが有利かは、物件価格・家賃・金利・自己資金・期間で決まります。この計算機は、指定した期間で両方の選択肢を比べ、期間終了時にそれぞれどれだけの資産が残るかを表示します。初期値（購入価格400,000 €、自己資金20%、金利3.5%、20年、家賃1,500 €）では購入が有利で、購入時の資産40,970 €に対し、賃貸時の資産は−180,782 €です。

金額は€で表示されます。計算は金額に比例するため、円の金額を入力しても結果は同じ単位で読めます（記号は€のままです）。

入力する項目

• 購入価格、自己資金（購入価格に対する%）、年利、期間（年）。期間は住宅ローンの返済期間と比較期間を兼ねており、ローンは元利均等返済で期間内に完済されます。
• 月額家賃と家賃上昇率（%/年）。
• 不動産価値上昇率（%/年）。

取得費用7%、維持費（購入価格の年1%）、賃貸の場合に自己資金を運用する利回り年6%は固定で、変更できません。固定資産税・保険・管理費・修繕積立金は含まれません。

表示される結果

• 月額返済額（利息と元金）。
• 購入時の資産：期間終了時の物件価値から、返済総額・維持費・取得費用を差し引いた額。
• 賃貸時の資産：自己資金を年6%で運用した額から、期間中の家賃総額を差し引いた額。
• 将来の物件価値（期間終了時）。
• 資産が多い方に応じた判定「購入が有利」または「賃貸が有利」。

どちらの値も収入から支払う住居費を差し引いているため、マイナスになることがあります。重要なのは両者の差です。損益分岐点（何年目に購入が有利になるか）や年ごとの推移は表示されません。

初期値での計算例

購入価格400,000 €・自己資金20%なら、自己資金は80,000 €、借入は320,000 €です。金利3.5%・20年の月額返済は1,856 €で、返済総額は445,409 €（うち利息125,409 €）。さらに維持費80,000 €と取得費用28,000 €がかかります。年2%の価値上昇で20年後の物件価値は594,379 €となり、購入時の資産は40,970 €です。

賃貸の場合、80,000 €を年6%で運用すると20年後に256,571 €になります。家賃1,500 €が毎年2%上がると、20年間の家賃総額は437,353 €。賃貸時の資産は−180,782 €で、購入が221,752 €有利という結果です。

結果が逆転する条件

最も影響が大きいのは物件価格と家賃の関係です。他の初期値をそのままにすると、家賃が約740 €を下回ったときに初めて賃貸が有利になります。家賃700 €では賃貸時の資産52,473 €に対し購入時は40,970 €です。価値上昇率も重要で、0%にすると期間終了時の物件価値は400,000 €のまま、購入時の資産は−153,409 €となり、購入の優位は27,373 €まで縮みます。金利が上がると賃貸寄りになり、5%では月額返済が2,112 €に増えます。

モデルの限界

この計算機はあえて単純化しています。税金・保険・管理費・売却費用・住宅ローン控除・金利の見直しは含まれません。取得費用と維持費は固定のため、実際がこれより高ければ購入は表示より不利になります。賃貸側で運用するのは自己資金だけで、購入との毎月の支出差は運用されません（購入に有利な前提です）。また期間がローン期間を兼ねるため、短い期間では返済額が大きくなります（10年なら月3,164 €）。数年で売却する予定なら、結果は大まかな目安と考えてください。

よくある質問

損益分岐点（ブレイクイーブン）とは何ですか？

購入の方が賃貸より有利になるまでに住む年数のことです。この計算機は損益分岐点を計算せず、入力した期間（ローン期間）の終了時点で両者の資産を比較します。

機会費用はなぜ計算に含まれるのですか？

頭金として支払った資金は、別の投資に使えたはずのお金だからです。この計算機では賃貸側で自己資金を年6%（固定）で運用したものとして計算し、80,000 €は20年で256,571 €になります。

賃料上昇率はどのくらいで設定すればよいですか？

日本の都市部では年0.5〜2％程度を目安にするのが現実的です。エリアや物件の需給状況によって異なりますが、長期的な試算では控えめに1〜1.5％程度で設定しておくと、より保守的で安全な比較ができます。