Gratis online rekenmachines
Huren vs kopen: totale kosten vergelijken
Deze rekenmachine vergelijkt kopen en huren over de gekozen looptijd en toont het vermogen van beide routes aan het eind: woningwaarde min alle maandlasten, 1% onderhoud per jaar en 7% aankoopkosten, tegenover de eigen inbreng belegd tegen 6% min alle huur. Met de standaardwaarden (€ 400.000, 20% eigen vermogen, 3,5%, 20 jaar, € 1.500 huur) is de maandlast € 1.856 en is kopen voordeliger.
Bedankt voor je feedback!
Kopen is meestal verstandig als je langer op dezelfde plek blijft wonen en de maandlast comfortabel past bij je inkomen, omdat je dan vermogen opbouwt in plaats van huur te betalen. Huren is verstandiger bij een onzekere baan, een verhuizing op korte termijn of als je weinig eigen geld hebt voor kosten koper.
De maandlast bestaat uit rente en aflossing van de hypotheek, plus eigenaarslasten zoals onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en eventueel VvE-bijdrage; daar gaat het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek weer vanaf. Hoe hoog het bedrag uitvalt, hangt vooral af van de rente, de looptijd en hoeveel eigen geld je inlegt.
Op de lange termijn is kopen vaak voordeliger, omdat je aflost en profiteert van eventuele waardestijging, terwijl huur elke maand weg is. Op korte termijn kan huren goedkoper uitpakken, doordat kosten koper, overdrachtsbelasting en onderhoud zich pas over meerdere jaren terugverdienen.
Dat hangt vooral af van je inkomen: als de huur ongeveer een derde of minder van je netto-inkomen is, is het doorgaans behapbaar. Voor een alleenstaande met een gemiddeld inkomen is dit een forse woonlast, voor twee inkomens juist niet.
Of kopen of huren voordeliger is, hangt af van koopprijs, huur, rente, eigen inbreng en de periode. De rekenmachine zet beide routes over de gekozen looptijd naast elkaar en laat zien met welk vermogen je aan het eind uitkomt. Met de standaardwaarden (woning van € 400.000, 20% eigen vermogen, 3,5% rente, 20 jaar, € 1.500 huur) wint kopen: € 40.970 vermogen bij koop tegenover −€ 180.782 bij huur.
Drie aannames liggen vast en kun je niet aanpassen: 7% aankoopkosten, onderhoud van 1% van de koopprijs per jaar en een rendement van 6% per jaar op het eigen geld dat een huurder belegd houdt. Belastingen, verzekeringen en VvE-bijdragen zitten er niet in.
Beide bedragen trekken de woonlasten af die je uit je inkomen betaalt en kunnen daardoor negatief zijn; het verschil tussen de twee is wat telt. Een break-even jaar of een overzicht per jaar toont de rekenmachine niet.
Bij een woning van € 400.000 en 20% eigen vermogen leg je € 80.000 in en leen je € 320.000. Tegen 3,5% over 20 jaar is de maandlast € 1.856, samen € 445.409, waarvan € 125.409 rente. Daarbij komen € 80.000 onderhoud en € 28.000 aankoopkosten. Bij 2% waardestijging is de woning na 20 jaar € 594.379 waard; het vermogen koop is € 40.970.
Als huurder beleg je de € 80.000 tegen 6% en heb je na 20 jaar € 256.571. De huur van € 1.500 stijgt 2% per jaar; over 20 jaar betaal je € 437.353. Het vermogen huur komt daarmee op −€ 180.782 en kopen wint met € 221.752.
De verhouding tussen koopprijs en huur weegt het zwaarst. Met de overige standaardwaarden wint huren pas bij een huur onder ongeveer € 740: bij € 700 is het vermogen huur € 52.473 tegenover € 40.970 bij koop. Ook de waardestijging telt: bij 0% is de woning aan het eind nog € 400.000 waard, zakt het vermogen koop naar −€ 153.409 en ligt kopen nog maar € 27.373 voor. Een hogere rente duwt de uitkomst richting huren: bij 5% stijgt de maandlast naar € 2.112.
Het model is bewust eenvoudig. Overdrachtsbelasting staat niet apart, net als hypotheekrenteaftrek, verzekeringen, VvE-kosten, verkoopkosten en een nieuwe rentevaste periode. Aankoopkosten en onderhoud liggen vast; zijn ze bij jou hoger, dan valt kopen in werkelijkheid slechter uit dan getoond. De huurder belegt alleen de eigen inbreng: het maandelijkse verschil tussen de woonlasten van een koper en de huur levert niets op, en dat bevoordeelt kopen. Omdat de looptijd ook de hypotheekduur is, geeft een korte periode een hoge maandlast (€ 3.164 bij 10 jaar). Wie na een paar jaar wil verkopen, krijgt dus alleen een grove indicatie.
Dat hangt af van prijs, huur, rente en waardestijging, en van de kosten bij aan- en verkoop. Deze rekenmachine berekent geen breekpuntjaar: hij vergelijkt het vermogen aan het eind van de ingevulde looptijd, die ook de looptijd van de hypotheek is.
Nee, de rekenmachine rekent zonder belastingeffecten. Wil je het voordeel grof meenemen, vul dan een lager netto rentepercentage in; de getoonde maandlast is dan wel lager dan wat je werkelijk aan de bank betaalt.
Dat is het rendement dat je had kunnen maken als je je eigen inbreng had belegd in plaats van in een huis gestoken. De rekenmachine rekent daarvoor met vast 6% per jaar: € 80.000 groeit in 20 jaar tot € 256.571.