物件価格と家賃から表面利回りと実質利回りを計算
物件価格と家賃収入から、不動産投資の表面利回りと実質利回りを計算します。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った値、実質利回りは管理費などの経費と購入時の諸費用を反映した値です。
年間の家賃収入が物件価格に対してその割合にあたることを意味し、単純計算では投資額を回収するまでの目安期間もそこから逆算できます。ただし表面利回りには管理費・修繕費・税金・空室損が含まれないため、実質利回りはこれより低くなります。
理想の水準は立地と築年数で変わり、都心の新築は低め、地方や築古は高めが相場です。判断の基準は、「借入金利＋経費率＋空室リスク」を十分に上回る実質利回りを確保できるかどうかです。
一律の正解はなく、ローン金利を明確に上回り、経費と空室を差し引いても手残りが出る水準が目安になります。同じエリア・同じ築年数の物件の相場利回りと比べて極端に高い場合は、その理由（再建築不可、需給の弱さなど）を確認してください。
利回りの数字だけでは判断できず、借入金利、経費率、空室率、修繕の見込みを差し引いた実質利回りとキャッシュフローで見る必要があります。都心の築浅なら妥当な水準でも、地方の築古では割高になることがあります。
高い表面利回りが出やすいのは、地方都市や郊外、築年数の古い一棟アパート・戸建て、区分では築古のワンルームなどです。価格が安いぶん、空室リスクや修繕費、出口（売却）の難しさが利回りに織り込まれている点に注意してください。
最低ラインは借入金利に運営経費と空室損を加えた水準で、これを下回ると手元にお金が残りません。自己資金のみで買う場合も、他の運用先の利回りと比較して判断するのが基本です。
都心の新築ワンルームは表面利回りが低く、地方や築古の中古ほど高くなる傾向があります。管理費・修繕積立金・賃貸管理料を差し引くと実質利回りは表面利回りより大きく下がるため、必ず経費控除後の数字で比較してください。
価格は「年間家賃収入 ÷ 利回り」で逆算でき、家賃が高い物件ほど同じ利回りでも価格は上がります。実際の売買では、経費や空室を考慮した実質利回りベースで価格の妥当性を確認します。
利回りは投資額に対する年間家賃収入の割合で決まるため、同じ投資額でも立地・戸数・家賃水準・築年数によって大きく変わります。物件ごとの想定家賃と経費を入れて、表面利回りと実質利回りの両方を計算するのが確実です。
不動産投資を成功させるための第一歩は、数字を正確に把握することです。私たちの無料家賃利回り計算ツールを使えば、投資物件の表面利回りと実質利回りを瞬時に計算することができます。初めて投資を検討している方から、すでに複数の物件を保有している経験者まで、誰でも簡単に活用できる実用的なツールです。
家賃利回りとは、投資物件から得られる年間家賃収入が物件価格に対してどのくらいの割合になるかを示す指標です。パーセンテージで表され、不動産投資の収益性を評価するための最も基本的な指標の一つです。主に2種類の利回りがあります：
表面利回りはあくまで概算に過ぎません。実際の手残りを把握するには、実質利回りを計算することが不可欠です。
本ツールはシンプルで使いやすい設計です。以下の情報を入力するだけで結果が得られます：
これらの数値を入力すると、表面利回りと実質利回りが即座に表示されるほか、年間純収益と投資回収期間も確認できます。
東京23区内で3,000万円のワンルームマンションを購入し、月額10万円で賃貸に出した場合を考えてみましょう。年間経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料）は合計30万円とします。
この例からわかるように、経費を差し引くと利回りは大きく変わります。投資判断においては必ず実質利回りで評価することが重要です。
日本の不動産市場における利回りの目安は、物件の立地や種類によって異なりますが、一般的な参考値は以下の通りです：
東京・大阪・名古屋などの大都市圏では地価・物件価格が高いため利回りは低くなりがちですが、資産価値の維持・向上が見込めます。地方都市では利回りが高い物件が多い一方、賃貸需要の変動リスクも考慮する必要があります。
「なんとなく良さそう」という直感だけで物件を選ぶのは危険です。利回りを計算することで、次のようなメリットがあります：
既存物件の利回りを改善したい場合、以下の方法が効果的です：
表面利回りは経費を考慮せず年間家賃収入を物件価格で割ったシンプルな指標で、物件の大まかな収益力を把握するのに適しています。一方、実質利回りは管理費・修繕費・税金・空室損失などすべての経費を差し引いたもので、実際の手残り収益を正確に反映します。投資の最終判断には実質利回りを使いましょう。
はい、できます。ローン利用の場合は年間の返済利子部分（または全返済額）を年間経費に加えて入力することで、金融コストを含めた実質的な利回りを算出できます。これにより、レバレッジ効果を考慮した投資判断が可能になります。
賃貸需要の高いエリアであれば3〜5%が目安です。地方都市や競合が多いエリアでは8〜12%程度を想定しておくと安全です。保守的な空室率を設定することで、より現実的な収益予測が立てられます。
はい、基本的な利回りの計算方法は同じです。区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建て賃貸など、どのタイプの物件でも本ツールで計算できます。ただし物件タイプによって経費の内訳が異なりますので、それぞれの実情に合わせて入力してください。
いいえ、完全無料でご利用いただけます。アカウント登録や個人情報の入力も不要です。何度でも自由にシミュレーションを行い、さまざまな投資シナリオを比較検討してください。