Calculadoras en línea gratis
Calcula rentabilidad bruta y neta de inversión
Con esta calculadora obtendrás en segundos la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble de inversión. La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra; la neta descuenta además los gastos de gestión y adquisición. Compara propiedades y decide con datos reales.
Divide los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra del inmueble y multiplica por cien: eso te da la rentabilidad bruta. Para la rentabilidad neta, resta antes los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino) de los ingresos.
Se considera buena cuando la rentabilidad neta supera claramente lo que ofrecen alternativas sin riesgo, como la deuda pública a largo plazo, ya que compensa la iliquidez y los gastos de un inmueble. El nivel razonable depende mucho de la ciudad: en zonas céntricas la rentabilidad suele ser menor y en periferia mayor, pero con más riesgo de impago y vacancia.
Los ingresos del alquiler se suman al resto de tus rentas en la base general del IRPF y tributan a tu tipo marginal, así que la cantidad depende de tus ingresos totales. Antes de tributar puedes deducir los gastos asociados (IBI, comunidad, intereses del préstamo, amortización, reparaciones) y aplicar la reducción prevista cuando el destino es vivienda habitual del inquilino.
Rentabilidad = (beneficio / inversión) × 100. En alquiler, el beneficio son los ingresos anuales menos los gastos anuales, y la inversión es el precio de compra más los gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro, reforma).
Depende del precio de compra, del alquiler que se pueda cobrar en esa zona y de los gastos, por lo que no hay una cifra única. Calcula los ingresos anuales esperados, resta los gastos y divide entre el capital total invertido para obtener tu porcentaje real.
Si quieres un margen sobre el coste (markup), multiplica el coste por uno más el porcentaje en decimal. Si lo que buscas es que la ganancia sea ese porcentaje del precio de venta (margen), divide el coste entre uno menos el porcentaje en decimal.
Decide primero si el porcentaje se calcula sobre el coste o sobre el precio de venta. Sobre el coste, multiplicas el coste por uno más el porcentaje en decimal; sobre el precio de venta, divides el coste entre uno menos ese porcentaje en decimal.
Multiplica el precio por uno más el porcentaje expresado en decimal, o suma al precio el resultado de multiplicarlo por ese decimal. Ambos métodos dan el mismo importe final.
Un cien por cien de ganancia sobre el coste significa vender al doble del coste, es decir, que el beneficio iguala lo que te costó el producto. Ojo: sobre el precio de venta eso equivale a la mitad del importe cobrado.
La inversión en inmuebles para alquilar sigue siendo una de las estrategias preferidas para generar ingresos pasivos y construir patrimonio a largo plazo. Sin embargo, para saber si una propiedad realmente merece la pena, es imprescindible conocer su rentabilidad. Nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler gratuita te permite obtener al instante la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta de cualquier inmueble, ayudándote a tomar decisiones de inversión inteligentes y bien fundamentadas.
La rentabilidad del alquiler es el porcentaje anual que obtienes sobre el capital invertido a través de los ingresos por arrendamiento. Es el indicador clave para evaluar si una inversión inmobiliaria es competitiva frente a otras opciones como depósitos bancarios, fondos de inversión o bonos del Estado.
Existen dos métricas fundamentales que todo inversor debe conocer:
El uso de la herramienta es muy sencillo. Introduce los siguientes datos y obtén tu resultado de forma inmediata:
La calculadora mostrará automáticamente tu rentabilidad bruta, tu rentabilidad neta y el ingreso anual total estimado.
Si quieres entender cómo se realizan los cálculos, aquí tienes las fórmulas:
La rentabilidad neta siempre será inferior a la bruta, pero es el dato que realmente importa para evaluar la viabilidad de la inversión.
Veamos un ejemplo real con un piso de dos habitaciones en Valencia:
Cálculos:
En España, las rentabilidades brutas del alquiler se sitúan de media entre el 4 % y el 7 %, según datos del Banco de España. Ciudades como Madrid o Barcelona suelen ofrecer rendimientos más bajos (3–5 %), mientras que en ciudades medianas como Murcia, Almería o Lleida se pueden superar el 6–7 %.
Como referencia general, los expertos consideran que una rentabilidad bruta superior al 5 % es un buen punto de partida. Sin embargo, lo verdaderamente relevante es la rentabilidad neta, que debería superar el 3 % para que la inversión sea competitiva. También hay que considerar la revalorización del inmueble y los beneficios fiscales disponibles para propietarios arrendadores.
La rentabilidad bruta solo considera los ingresos anuales frente al precio de compra. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos de adquisición y los costes anuales del inmueble, ofreciendo una imagen mucho más fiel del retorno real de tu inversión.
No, el cálculo estándar de rentabilidad no incluye las cuotas hipotecarias. Para analizar el flujo de caja mensual real, debes restar las mensualidades de la hipoteca a los ingresos por alquiler. Esto es especialmente importante si financias la compra con deuda.
Sí, las fórmulas de rentabilidad funcionan igual para inmuebles residenciales y comerciales. Ten en cuenta que los locales comerciales suelen tener periodos de vacío más largos y estructuras de contrato diferentes.
Lo recomendable es revisar la rentabilidad al menos una vez al año, o siempre que haya cambios relevantes: actualización de la renta, grandes obras, variaciones en los gastos o cambios en el valor de mercado del inmueble.
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, existe una reducción del 50 % (o hasta 90 % con la nueva Ley de Vivienda en zonas tensionadas) para alquileres de vivienda habitual. Consulta con un asesor fiscal para optimizar tu situación tributaria.