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Brutto- & Nettorendite für Kapitalanlage-Immobilien
Mit diesem Rechner ermittelst du schnell die Brutto- und Nettorendite deiner Mietimmobilie. Die Bruttorendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis; die Nettorendite zieht zusätzlich Bewirtschaftungskosten und Nebenkosten ab. So siehst du auf einen Blick, ob sich die Kapitalanlage wirklich lohnt.
Als solide gilt eine Bruttomietrendite, die deutlich über den Finanzierungskosten liegt, damit nach Zins, Instandhaltung und Verwaltung noch ein Überschuss bleibt. In gefragten Großstadtlagen fallen die Renditen niedriger aus als in Klein- und Mittelstädten, dort wird der geringere Ertrag oft mit Wertsteigerungserwartungen begründet.
Von der Kaltmiete gehen zunächst die nicht umlagefähigen Hausgeldanteile, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten ab, danach Zins und Tilgung des Darlehens sowie die Steuer auf den Überschuss. Netto bleibt bei fremdfinanzierten Wohnungen häufig nur ein kleiner Teil der Miete als laufender Cashflow übrig.
Der Prozentwert gibt an, welcher Anteil des eingesetzten Kaufpreises pro Jahr als Jahresmiete zurückkommt. Ob das attraktiv ist, hängt davon ab, ob es die Brutto- oder die Nettorendite ist, also ob Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten bereits abgezogen wurden.
Gute Mietrenditen sind solche, die nach Abzug von Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko noch klar über dem Finanzierungszins liegen. Entscheidend ist dabei die Nettomietrendite, nicht die höhere Bruttokennzahl aus Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis.
Hohe Kaufpreise, gestiegene Kreditzinsen, teure Sanierungspflichten und stark gestiegene Baukosten drücken die Rendite, während Mieten regulatorisch nur begrenzt erhöht werden können. Dazu kommen Mietausfallrisiken, Verwaltungsaufwand und nicht umlagefähige Kosten, die den Überschuss weiter schmälern.
Das ist für eine kleine oder mittelgroße Wohnung hoch, für eine große Wohnung mit Aufzug, Tiefgarage, Concierge oder Zentralheizung dagegen erklärbar. Beurteilen lässt es sich nur pro Quadratmeter und mit Blick darauf, wie viel davon Heizkosten und Rücklage sind.
Ja, bei Zentralheizung und gemeinschaftlicher Wasserversorgung sind Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten üblicherweise Teil des Hausgelds. Diese Posten sind umlagefähig, du kannst sie also über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben.
Üblich ist eine Spanne von wenigen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, wobei Heizkosten und Instandhaltungsrücklage den größten Teil ausmachen. Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad oder Hausmeisterdienst heben den Betrag deutlich an.
Ja, das kommt bei großen Wohnungen, aufwendiger Gebäudetechnik oder hohen Sanierungsrücklagen vor. Prüfe vor dem Kauf die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan, um zu sehen, welcher Anteil umlagefähig ist und welcher Teil dauerhaft bei dir als Eigentümer bleibt.
Ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder bereits ein Immobilienportfolio besitzen – die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren. Mit unserem kostenlosen Mietrendite-Rechner ermitteln Sie in Sekunden sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite und treffen fundierte Investitionsentscheidungen.
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhalten. Sie ist das zentrale Maß zur Bewertung von Renditeimmobilien und vergleichbar mit der Verzinsung anderer Kapitalanlagen wie Aktien oder Anleihen. Je höher die Mietrendite, desto attraktiver ist die Immobilie als Kapitalanlage.
Es wird grundsätzlich zwischen zwei Arten unterschieden:
Die Bedienung unseres Mietrendite-Rechners ist denkbar einfach. Geben Sie die folgenden Werte ein und erhalten Sie sofort Ihr Ergebnis:
Der Rechner berechnet automatisch sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite und zeigt Ihnen den jährlichen Mietertrag übersichtlich an.
Wer die Berechnung nachvollziehen möchte, kann die Formeln leicht selbst anwenden:
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie die tatsächlichen Kosten widerspiegelt und einen realistischeren Vergleich ermöglicht.
Nehmen wir an, Sie möchten eine Eigentumswohnung in München kaufen:
Berechnung:
In München gelten Nettomietrenditen von 2–3,5 % als üblich. In Städten wie Leipzig oder Halle können Renditen von 4–6 % erzielt werden. Unser Rechner hilft Ihnen, diese Werte schnell für Ihre Wunschimmobilie zu ermitteln.
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite von mindestens 4–5 % ist empfehlenswert, um alle Kosten zu decken und noch eine positive Nettorendite zu erzielen. Die Nettomietrendite sollte idealerweise über 3 % liegen. Wichtig ist auch der Vergleich mit alternativen Anlageformen – bei aktuellen Zinsen für Tagesgeld oder Anleihen sollte die Immobilienrendite einen ausreichenden Aufschlag bieten, um das höhere Risiko und die Illiquidität zu rechtfertigen.
Neben der Mietrendite spielen auch die Wertsteigerung der Immobilie und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Der Gesamtertrag (Total Return) einer Immobilieinvestition setzt sich aus laufenden Mieteinnahmen und Wertzuwachs zusammen.
Eine Bruttomietrendite von 4–6 % gilt in Deutschland als solide. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg sind oft nur 2–3,5 % erreichbar, während in B- und C-Lagen höhere Renditen möglich sind. Entscheidend ist immer die Nettomietrendite nach allen Kosten.
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten ab und ist damit die realistischere Kennzahl für Investoren.
Zur Berechnung der Nettomietrendite zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision sowie laufende Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Ja, das Prinzip der Mietrenditeberechnung gilt für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. Bei Gewerbeimmobilien sollten Sie jedoch längere Leerstandsrisiken und abweichende Mietvertragsstrukturen berücksichtigen.
Es empfiehlt sich, die Mietrendite mindestens einmal jährlich zu überprüfen – insbesondere nach Mietanpassungen, größeren Instandhaltungsmaßnahmen oder Änderungen der Nebenkosten. So behalten Sie die Wirtschaftlichkeit Ihres Portfolios stets im Blick.