Kostenlose Online-Rechner
Brutto- & Nettorendite für Kapitalanlage-Immobilien
Mit diesem Rechner ermittelst du schnell die Brutto- und Nettorendite deiner Mietimmobilie. Die Bruttorendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten; die Nettorendite zieht zusätzlich Bewirtschaftungskosten und Nebenkosten ab. So siehst du auf einen Blick, ob sich die Kapitalanlage wirklich lohnt.
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Das hängt von den Kosten ab, die du nicht auf Mieter umlegen kannst. Mit den Annahmen des Rechners, 3 % Leerstand und 1 % Instandhaltung vom Kaufpreis im Jahr, bleiben bei 1.000 € Monatsmiete und 250.000 € Kaufpreis von 12.000 € Jahresmiete nach Leerstand 11.640 € und nach 2.500 € Instandhaltung 9.140 €, also rund 760 € im Monat. Davon gehen noch Zinsen, Verwaltung und Steuern ab.
Bei 6 % Bruttomietrendite bringt die Jahreskaltmiete 6 % des Kaufpreises ein: Eine Wohnung für 200.000 € müsste dafür 12.000 € im Jahr oder 1.000 € im Monat Kaltmiete bringen. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von rund 16,7. Der Rechner bezieht die Rendite vorsichtiger auf Kaufpreis plus Nebenkosten und zeigt bei 5 % Nebenkosten 5,71 %. Nach Leerstand und Instandhaltung bleibt netto deutlich weniger.
Die übliche Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, für 1.200 € Monatsmiete und 300.000 € Kaufpreis also 4,8 %. Der Rechner rechnet vorsichtiger mit Kaufpreis plus Nebenkosten und zeigt bei 5 % Nebenkosten 4,57 %. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die zusätzlich Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung abzieht; der Rechner bewertet sie von „Schwach“ bis „Sehr gut“.
Vor allem, weil die Kaufpreise in vielen Städten schneller gestiegen sind als die Mieten. Mit den Vorgaben des Rechners, 300.000 € Kaufpreis plus 5 % Nebenkosten und 1.200 € Kaltmiete, ergeben sich 4,57 % Bruttorendite und nach 3 % Leerstand und 1 % Instandhaltung nur 3,48 % netto. Liegt der Kreditzins darüber, bleibt bei hoher Finanzierung kaum Überschuss. Dazu kommen Sanierungspflichten und gesetzlich begrenzte Mieterhöhungen.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Nebenkosten und laufende Kosten. Eine Wohnung für 250.000 € mit 900 € Kaltmiete bringt 10.800 € im Jahr, das sind 4,32 %. Sie eignet sich für den schnellen Vergleich von Angeboten, sagt aber nichts über den tatsächlichen Überschuss. Der Rechner bezieht sie vorsichtiger auf Kaufpreis plus Nebenkosten und zeigt zusätzlich die Nettomietrendite.
Ja, bei Zentralheizung und gemeinsamer Wasserversorgung sind Heizung, Warmwasser und Kaltwasser Teil des Hausgelds, ebenso Müll, Versicherung und Hausmeister. Diese Betriebskosten legst du über die Nebenkostenabrechnung auf deine Mieter um. Nicht umlegbar sind vor allem die Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage; genau diese Posten schmälern die Mietrendite, im Rechner unter „Verwaltung“ und „Instandhaltung“.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis beträgt: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. 300.000 € bei 14.400 € Jahresmiete ergeben einen Faktor von 20,8. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5 %, Faktor 25 genau 4 %. Der Rechner zeigt keinen Faktor; er bezieht die Bruttorendite auf Kaufpreis plus Nebenkosten und zeigt für das Beispiel 4,57 % statt 4,8 %.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Leerstand − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Mit den Voreinstellungen des Rechners, 14.400 € Miete, 3 % Leerstand, 1 % Instandhaltung von 300.000 € und 5 % Nebenkosten, ergibt das (13.968 − 3.000) ÷ 315.000 = 3,48 %. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Makler liegen die Kaufnebenkosten oft bei 8 bis 15 %; trag deinen Wert ein.
Ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder bereits ein Immobilienportfolio besitzen – die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren. Mit unserem kostenlosen Mietrendite-Rechner ermitteln Sie in Sekunden sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite und treffen fundierte Investitionsentscheidungen.
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhalten. Sie ist das zentrale Maß zur Bewertung von Renditeimmobilien und vergleichbar mit der Verzinsung anderer Kapitalanlagen wie Aktien oder Anleihen. Je höher die Mietrendite, desto attraktiver ist die Immobilie als Kapitalanlage.
Es wird grundsätzlich zwischen zwei Arten unterschieden:
Die Bedienung unseres Mietrendite-Rechners ist denkbar einfach. Geben Sie die folgenden Werte ein und erhalten Sie sofort Ihr Ergebnis:
Der Rechner berechnet automatisch sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite und zeigt Ihnen die Gesamtinvestition sowie eine Bewertung der Nettorendite an.
Wer die Berechnung nachvollziehen möchte, kann die Formeln leicht selbst anwenden:
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie die tatsächlichen Kosten widerspiegelt und einen realistischeren Vergleich ermöglicht.
Nehmen wir an, Sie möchten eine Eigentumswohnung in München kaufen:
Berechnung:
In München gelten Nettomietrenditen von 2–3,5 % als üblich. In Städten wie Leipzig oder Halle können Renditen von 4–6 % erzielt werden. Unser Rechner hilft Ihnen, diese Werte schnell für Ihre Wunschimmobilie zu ermitteln.
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite von mindestens 4–5 % ist empfehlenswert, um alle Kosten zu decken und noch eine positive Nettorendite zu erzielen. Die Nettomietrendite sollte idealerweise über 3 % liegen. Wichtig ist auch der Vergleich mit alternativen Anlageformen – bei aktuellen Zinsen für Tagesgeld oder Anleihen sollte die Immobilienrendite einen ausreichenden Aufschlag bieten, um das höhere Risiko und die Illiquidität zu rechtfertigen.
Neben der Mietrendite spielen auch die Wertsteigerung der Immobilie und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Der Gesamtertrag (Total Return) einer Immobilieninvestition setzt sich aus laufenden Mieteinnahmen und Wertzuwachs zusammen.
Eine Bruttomietrendite von 4–6 % gilt in Deutschland als solide. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg sind oft nur 2–3,5 % erreichbar, während in B- und C-Lagen höhere Renditen möglich sind. Entscheidend ist immer die Nettomietrendite nach allen Kosten.
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten ab und ist damit die realistischere Kennzahl für Investoren.
Zur Berechnung der Nettomietrendite zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision sowie laufende Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Ja, das Prinzip der Mietrenditeberechnung gilt für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleichermaßen. Bei Gewerbeimmobilien sollten Sie jedoch längere Leerstandsrisiken und abweichende Mietvertragsstrukturen berücksichtigen.
Es empfiehlt sich, die Mietrendite mindestens einmal jährlich zu überprüfen – insbesondere nach Mietanpassungen, größeren Instandhaltungsmaßnahmen oder Änderungen der Nebenkosten. So behalten Sie die Wirtschaftlichkeit Ihres Portfolios stets im Blick.