Tragbarkeitsrechner Schweiz

Tragbarkeitsrechner Schweiz – Hypothek leicht berechnen

Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist einer der grössten finanziellen Entscheide im Leben. Bevor die Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie genau, ob Sie sich die Finanzierung langfristig leisten können. Unser kostenloser Tragbarkeitsrechner Schweiz hilft Ihnen, diese Prüfung vorab selbst durchzuführen – transparent, schnell und nach den offiziellen Schweizer Bankrichtlinien.

Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?

Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen den jährlichen Wohnkosten und dem Bruttoeinkommen. Schweizer Banken und Versicherungen verlangen, dass die gesamten Wohnkosten maximal 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. Diese Regel schützt Kreditnehmer vor einer Überschuldung und gibt Banken Sicherheit, dass der Kredit auch bei steigenden Zinsen zurückgezahlt werden kann.

Die drei Kostenkomponenten der Tragbarkeit

• Kalkulatorischer Zinssatz (5 %): Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Damit wird sichergestellt, dass Sie die Hypothek auch bei einem Zinsanstieg noch tragen können.
• Amortisation: Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.
• Nebenkosten: Üblicherweise werden 1 % des Kaufpreises pro Jahr als Unterhalts- und Nebenkosten angerechnet.

So funktioniert der Tragbarkeitsrechner

Unser Rechner führt Sie Schritt für Schritt durch die Berechnung. Geben Sie folgende Werte ein:

• Kaufpreis der Immobilie
• Verfügbares Eigenkapital
• Jährliches Bruttoeinkommen (Haushalt)

Der Rechner ermittelt automatisch die Hypothekarhöhe, berechnet die monatlichen Wohnkosten auf Basis des kalkulatorischen Zinssatzes von 5 % und zeigt Ihnen sofort, ob die 33-Prozent-Regel eingehalten wird. Zusätzlich prüft er, ob Ihr Eigenkapital den Mindestanforderungen (20 % des Kaufpreises) entspricht.

Eigenkapital-Anforderungen in der Schweiz

Ein zentrales Element der Schweizer Hypothekarvergabe ist das Eigenkapital. Die Regeln sind klar:

• Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden.
• Davon müssen mindestens 10 % aus «echtem» Eigenkapital stammen – also nicht aus der Pensionskasse (2. Säule).
• Maximal 10 % können aus Vorbezug der beruflichen Vorsorge (BVG) stammen.

Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 bedeutet dies: Sie benötigen mindestens CHF 160'000 Eigenkapital, wovon CHF 80'000 aus eigenen Ersparnissen, Schenkungen oder der 3. Säule stammen müssen.

Praxisbeispiel: Familie Müller kauft in Zürich

Familie Müller möchte ein Einfamilienhaus in der Nähe von Zürich für CHF 950'000 kaufen. Das gemeinsame Bruttojahreseinkommen beträgt CHF 180'000. Sie verfügen über CHF 200'000 Eigenkapital.

• Hypothek: CHF 750'000 (CHF 950'000 minus CHF 200'000)
• Kalkulatorische Zinsen (5 %): CHF 37'500 pro Jahr
• Amortisation (2. Hypothek): ca. CHF 3'500 pro Jahr
• Nebenkosten (1 %): CHF 9'500 pro Jahr
• Total Wohnkosten: ca. CHF 50'500 pro Jahr
• Tragbarkeit: CHF 50'500 / CHF 180'000 = 28,1 % ✓

Die Tragbarkeit liegt unter 33 % – die Finanzierung wäre aus Bankensicht tragbar. Unser Rechner liefert dieses Ergebnis in Sekunden.

Warum der kalkulatorische Zinssatz so wichtig ist

Viele Käufer sind überrascht: Obwohl aktuelle Festhypotheken oft unter 2 % liegen, rechnen Banken mit 5 % kalkulatorischem Zins. Der Grund ist Vorsicht. In der Vergangenheit lagen die Hypothekarzinsen in der Schweiz deutlich höher – bis zu 7 % in den 1990er-Jahren. Der kalkulatorische Zins schützt Sie als Kreditnehmer vor einem Zinsschock und sichert die Bank gegen Kreditausfälle ab.

Wer sollte den Tragbarkeitsrechner nutzen?

Der Rechner ist ideal für:

• Erstkäufer, die wissen möchten, wie teuer ein Objekt sein darf
• Paare und Familien, die ihr kombiniertes Einkommen einberechnen möchten
• Investoren, die Renditeobjekte prüfen
• Personen kurz vor der Pensionierung, die wissen müssen, ob das Renteneinkommen die Tragbarkeit erfüllt

Grenzen des Rechners und nächste Schritte

Unser Tragbarkeitsrechner basiert auf den Standardregeln der Schweizer Banken. Im Einzelfall können weitere Faktoren eine Rolle spielen: Bonität, Art der Anstellung, Selbständigkeit oder besondere Objekte wie Ferienhäuser. Für eine verbindliche Zusage empfehlen wir, nach der Vorprüfung mit einem Finanzierungsberater oder direkt mit Ihrer Hausbank zu sprechen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum rechnen Banken mit 5 % Zinsen, obwohl die Zinsen viel tiefer sind?

Banken verwenden den kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer auch bei einem Zinsanstieg zahlungsfähig bleiben. Es handelt sich um eine Sicherheitsmassnahme, keine Vorhersage.

Was passiert, wenn die 33-%-Regel nicht erfüllt ist?

Wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist, lehnt die Bank den Kredit ab oder gewährt ihn nur unter strengen Auflagen. Mögliche Lösungen: mehr Eigenkapital einbringen, ein günstigeres Objekt wählen oder das Einkommen erhöhen (z. B. durch Mitantragsteller).

Zählt das Einkommen beider Partner für die Tragbarkeit?

Ja, bei verheirateten Paaren oder eingetragenen Partnerschaften wird das gemeinsame Bruttoeinkommen berücksichtigt. Viele Banken akzeptieren auch das Einkommen nicht verheirateter Paare, sofern beide Kreditnehmer sind.

Kann ich Pensionskassengelder (BVG) als Eigenkapital einsetzen?

Ja, bis zu 10 % des Kaufpreises können aus dem Vorbezug der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Wichtig: Dies reduziert Ihre Altersvorsorge und die fehlenden Beträge sollten nach Möglichkeit zurückgezahlt werden.

Gilt die 33-%-Regel auch nach der Pensionierung?

Ja, besonders nach der Pensionierung wird die Tragbarkeit streng geprüft, da das Einkommen oft sinkt. Banken verlangen, dass die Hypothek bis zur Pensionierung ausreichend amortisiert ist, damit die Wohnkosten auch mit dem Renteneinkommen tragbar bleiben.