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Hypothek tragbar? Schweizer 33%-Regel & Eigenmittel-Check
Dieser Rechner prüft, ob eine Schweizer Hypothek für Sie tragbar ist – nach den Regeln der Schweizer Banken. Grundlage ist die 33%-Regel: Die kalkulatorischen Wohnkosten (berechnet mit 5% Zinssatz) dürfen maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Zusätzlich wird geprüft, ob Ihre Eigenmittel mindestens 20% des Kaufpreises decken.
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Die Tragbarkeit ist das Verhältnis der jährlichen Wohnkosten zum Bruttoeinkommen und sollte höchstens 33 % betragen. Banken rechnen mit 5 % kalkulatorischem Zins auf die Hypothek, der Amortisation der zweiten Hypothek und 1 % Nebenkosten. Bei 800.000 CHF Kaufpreis und 160.000 CHF Eigenmitteln sind das 47.111 CHF im Jahr, du brauchst also mindestens 142.761 CHF Einkommen.
Schweizer Banken rechnen mit dem Bruttoeinkommen, also vor Abzug von Steuern und Sozialabgaben, inklusive regelmäßiger Boni und des Einkommens beider Partner. Die Wohnkosten dürfen davon höchstens ein Drittel ausmachen. Bei 150.000 CHF brutto sind das höchstens 49.500 CHF im Jahr. Der Tragbarkeitsrechner fragt deshalb das Brutto-Haushaltseinkommen ab und vergleicht es mit den kalkulatorischen Kosten.
Das Bruttoeinkommen muss so hoch sein, dass die kalkulatorischen Wohnkosten höchstens ein Drittel davon ausmachen. Für eine Liegenschaft von 1 Million Franken mit 20 % Eigenmitteln sind das rund 178.500 CHF: 800.000 CHF Hypothek ergeben 40.000 CHF Zins zu 5 %, 8.889 CHF Amortisation der zweiten Hypothek und 10.000 CHF Nebenkosten. Mehr Eigenmittel senken den Einkommensbedarf spürbar.
In der Schweiz brauchst du mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % aus harten Eigenmitteln wie Ersparnissen oder der Säule 3a, nicht aus der Pensionskasse. Bei 800.000 CHF Kaufpreis sind das 160.000 CHF. Die Hypothek darf damit höchstens 80 % betragen; alles über zwei Dritteln gilt als zweite Hypothek und muss innert 15 Jahren amortisiert werden.
Die tatsächlichen Kosten liegen meist deutlich unter der Tragbarkeitsrechnung. Für 640.000 CHF Hypothek bei 800.000 CHF Kaufpreis rechnet die Bank kalkulatorisch mit 3.926 CHF pro Monat. Bei einem effektiven Zins von 1,5 % zahlst du rund 800 CHF Zins, 593 CHF Amortisation und 667 CHF Nebenkosten, zusammen etwa 2.060 CHF im Monat. Die Differenz ist der Puffer für steigende Zinsen.
Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist einer der größten finanziellen Entscheide im Leben. Bevor die Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie genau, ob Sie sich die Finanzierung langfristig leisten können. Unser kostenloser Tragbarkeitsrechner Schweiz hilft Ihnen, diese Prüfung vorab selbst durchzuführen – transparent, schnell und nach den offiziellen Schweizer Bankrichtlinien.
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen den jährlichen Wohnkosten und dem Bruttoeinkommen. Schweizer Banken und Versicherungen verlangen, dass die gesamten Wohnkosten maximal 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. Diese Regel schützt Kreditnehmer vor einer Überschuldung und gibt Banken Sicherheit, dass der Kredit auch bei steigenden Zinsen zurückgezahlt werden kann.
Unser Rechner führt Sie Schritt für Schritt durch die Berechnung. Geben Sie folgende Werte ein:
Der Rechner ermittelt automatisch die Hypothekarhöhe, berechnet die jährlichen Wohnkosten (Zins, Amortisation, Nebenkosten) auf Basis des kalkulatorischen Zinssatzes von 5 % und zeigt Ihnen sofort, ob die 33-Prozent-Regel eingehalten wird. Zusätzlich prüft er, ob Ihr Eigenkapital den Mindestanforderungen (20 % des Kaufpreises) entspricht.
Ein zentrales Element der Schweizer Hypothekarvergabe ist das Eigenkapital. Die Regeln sind klar:
Bei einem Kaufpreis von CHF 800'000 bedeutet dies: Sie benötigen mindestens CHF 160'000 Eigenkapital, wovon CHF 80'000 aus eigenen Ersparnissen, Schenkungen oder der 3. Säule stammen müssen.
Familie Müller möchte ein Einfamilienhaus in der Nähe von Zürich für CHF 950'000 kaufen. Das gemeinsame Bruttojahreseinkommen beträgt CHF 180'000. Sie verfügen über CHF 200'000 Eigenkapital.
Die Tragbarkeit liegt unter 33 % – die Finanzierung wäre aus Bankensicht tragbar. Unser Rechner liefert dieses Ergebnis in Sekunden.
Viele Käufer sind überrascht: Obwohl aktuelle Festhypotheken oft unter 2 % liegen, rechnen Banken mit 5 % kalkulatorischem Zins. Der Grund ist Vorsicht. In der Vergangenheit lagen die Hypothekarzinsen in der Schweiz deutlich höher – bis zu 7 % in den 1990er-Jahren. Der kalkulatorische Zins schützt Sie als Kreditnehmer vor einem Zinsschock und sichert die Bank gegen Kreditausfälle ab.
Der Rechner ist ideal für:
Unser Tragbarkeitsrechner basiert auf den Standardregeln der Schweizer Banken. Im Einzelfall können weitere Faktoren eine Rolle spielen: Bonität, Art der Anstellung, Selbständigkeit oder besondere Objekte wie Ferienhäuser. Für eine verbindliche Zusage empfehlen wir, nach der Vorprüfung mit einem Finanzierungsberater oder direkt mit Ihrer Hausbank zu sprechen.
Banken verwenden den kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer auch bei einem Zinsanstieg zahlungsfähig bleiben. Es handelt sich um eine Sicherheitsmaßnahme, keine Vorhersage.
Wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist, lehnt die Bank den Kredit ab oder gewährt ihn nur unter strengen Auflagen. Mögliche Lösungen: mehr Eigenkapital einbringen, ein günstigeres Objekt wählen oder das Einkommen erhöhen (z. B. durch Mitantragsteller).
Ja, bei verheirateten Paaren oder eingetragenen Partnerschaften wird das gemeinsame Bruttoeinkommen berücksichtigt. Viele Banken akzeptieren auch das Einkommen nicht verheirateter Paare, sofern beide Kreditnehmer sind.
Ja, bis zu 10 % des Kaufpreises können aus dem Vorbezug der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Wichtig: Dies reduziert Ihre Altersvorsorge und die fehlenden Beträge sollten nach Möglichkeit zurückgezahlt werden.
Ja, besonders nach der Pensionierung wird die Tragbarkeit streng geprüft, da das Einkommen oft sinkt. Banken verlangen, dass die Hypothek bis zur Pensionierung ausreichend amortisiert ist, damit die Wohnkosten auch mit dem Renteneinkommen tragbar bleiben.