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Capital empruntable selon vos revenus avec 35 % d’endettement assurance comprise, et revenus nécessaires pour un prêt
Selon la règle du HCSF, vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus. Avec 3 000 € de revenus et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 050 € : au taux de 3,5 % sur 25 ans avec une assurance de 0,30 %, cela permet d'emprunter environ 199 763 €.
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels et sans crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 050,00 €, assurance comprise, pour un taux d'endettement de 35 %. Au taux de 3,5 % avec une assurance de 0,30 %, vous pouvez emprunter environ 199 763 € sur 25 ans ou 173 565 € sur 20 ans. Formule : capital = mensualité ÷ (i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) + assurance ÷ 12), avec i le taux mensuel et n le nombre de mois.
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale (€) | Capital sur 20 ans (€) | Capital sur 25 ans (€) |
|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525,00 | 86 783 | 99 881 |
| 2 000 € | 700,00 | 115 710 | 133 175 |
| 2 500 € | 875,00 | 144 638 | 166 469 |
| 3 000 € | 1 050,00 | 173 565 | 199 763 |
| 3 500 € | 1 225,00 | 202 493 | 233 057 |
| 4 000 € | 1 400,00 | 231 420 | 266 350 |
| 5 000 € | 1 750,00 | 289 275 | 332 938 |
| 6 000 € | 2 100,00 | 347 131 | 399 525 |
| 8 000 € | 2 800,00 | 462 841 | 532 701 |
Votre mensualité ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance et crédits en cours compris. Avec 3 000 € de revenus et aucun autre crédit, elle peut atteindre 1 050 €. Au taux de 3,5 % avec une assurance de 0,30 %, cela représente environ 199 763 € sur 25 ans ou 173 565 € sur 20 ans.
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 % et retirez les mensualités de vos crédits en cours : avec 4 000 € de revenus et 300 € de crédit auto, la mensualité maximale est de 1 100 €. Divisez-la ensuite par la mensualité d'un euro emprunté, assurance comprise : à 3,5 % sur 25 ans avec 0,30 % d'assurance, vous pouvez emprunter environ 209 275 €.
Divisez vos mensualités de crédit, assurance comprise, par vos revenus nets mensuels et multipliez par 100. Avec 3 000 € de revenus, 33 % correspondent à 990 € par mois. Depuis 2022, la règle du HCSF fixe toutefois le plafond à 35 %, soit 1 050 € pour ces mêmes revenus : l'ancien repère de 33 % n'est plus la limite.
Au taux de 3,5 % avec une assurance de 0,30 %, 200 000 € sur 25 ans coûtent 1 051,25 € par mois, assurance comprise. Pour rester à 35 % d'endettement sans autre crédit, il faut environ 3 004 € de revenus nets mensuels avant impôt. Sur 20 ans, la mensualité est plus élevée et il faut environ 3 457 € de revenus.
Au taux de 3,5 % avec une assurance de 0,30 %, un prêt de 250 000 € sur 25 ans demande une mensualité de 1 314,06 €, assurance comprise, soit environ 3 754 € de revenus nets mensuels pour respecter 35 % d'endettement. Sur 20 ans, il faut environ 4 321 € de revenus. Un taux plus bas ou un crédit en cours change nettement ce résultat.
Selon la norme du HCSF, la banque additionne les charges annuelles de tous vos crédits, y compris le nouveau prêt et son assurance, et les divise par vos revenus nets avant impôt. Les revenus exceptionnels ne sont pas pris en compte et les loyers perçus sont comptés avec une décote. Le taux obtenu ne doit pas dépasser 35 %, sauf dérogation.
La capacité d'emprunt se calcule en deux étapes. D'abord la mensualité maximale : revenus nets mensuels × 35 %, moins les mensualités des crédits en cours. Ensuite le capital que cette mensualité permet de rembourser, compte tenu du taux, de la durée et de l'assurance : capital = mensualité ÷ (i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) + taux d'assurance ÷ 12), avec i le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Le calculateur fait aussi le calcul inverse : les revenus nécessaires pour emprunter un montant donné.
Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière demande aux banques de limiter le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée des prêts immobiliers à 25 ans. La durée peut atteindre 27 ans avec un différé d'amortissement, pour un logement neuf ou un logement ancien avec des travaux importants. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, surtout pour l'achat d'une résidence principale.
Le taux d'endettement est le rapport entre vos mensualités de crédit, assurance comprise, et vos revenus nets mensuels : 1 050 € de mensualités pour 3 000 € de revenus donnent 1 050 ÷ 3 000 = 35 %. Avec 900 € de prêt immobilier et 250 € de crédit auto pour 3 500 € de revenus, le taux atteint 1 150 ÷ 3 500 = 32,9 %.
Le résultat indique un montant maximal selon la règle des 35 %. La banque étudie aussi votre apport, la stabilité de vos revenus, votre reste à vivre et le coût du projet. Le taux et l'assurance saisis sont des exemples : remplacez-les par ceux de votre offre.